Abriss-Ratgeber
Versicherung und Steuer beim Abriss: was wirklich greift, kompakt
Zwei Fragen tauchen bei fast jedem Abriss auf: Zahlt die Versicherung mit, und lässt sich etwas von der Steuer absetzen? Die Antwort hängt vom Einzelfall ab.
Ob eine Versicherung Abrisskosten übernimmt und ob sich der Abriss steuerlich absetzen lässt, sind zwei getrennte Fragen mit zwei getrennten Antworten. Beide hängen stark vom Einzelfall ab, folgen aber jeweils klaren Grundregeln, die sich vorab einordnen lassen.
Wohngebäudeversicherung: wann sie Abbruchkosten trägt
Eine Wohngebäudeversicherung übernimmt Abbruch- und Aufräumkosten in aller Regel nur, wenn der Abriss die direkte Folge eines versicherten Schadens ist, etwa nach einem Brand, einem Sturm oder einem Leitungswasserschaden. Üblich sind Deckungsgrenzen von einigen Prozent der Versicherungssumme. Die genaue Höhe steht im jeweiligen Vertrag und unterscheidet sich je nach Tarif.
Ein geplanter, schadensunabhängiger Abriss fällt dagegen nicht unter diesen Schutz. Wird ein Gebäude einfach zu alt oder unwirtschaftlich, muss der Abriss regulär aus eigenen Mitteln finanziert werden. Wer unsicher ist, ob der eigene Fall unter die Versicherung fällt, klärt das am besten direkt mit dem Versicherer, bevor ein Abbruchunternehmen beauftragt wird.
Steuerliche Behandlung von Abrisskosten
Bei einem zuvor vermieteten Gebäude lassen sich Abbruchkosten und der Restbuchwert meist im Jahr des Abrisses als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ansetzen. Bei einer gewerblich genutzten Immobilie gilt Ähnliches über die Betriebsausgaben. Voraussetzung ist meist, dass die Vermietungsabsicht bis kurz vor dem Abriss durchgängig bestand und nicht schon vorher aufgegeben wurde.
Eine wichtige Ausnahme: Wird ein Gebäude von Anfang an mit der Absicht gekauft, es abzureißen und neu zu bebauen, zählen Restwert und Abrisskosten meist nicht als sofort abziehbare Kosten, sondern als Teil der Herstellungskosten des Neubaus. Wie die Absicht im Einzelfall nachgewiesen wird, klärt am zuverlässigsten ein Steuerberater vor dem eigentlichen Erwerb.
Ein verwandter, aber getrennter Punkt betrifft die Grunderwerbsteuer, die beim eigentlichen Grundstückskauf anfällt, nicht erst beim späteren Abriss. Werden Grundstückskauf und Neubauvertrag als ein einheitliches Vertragswerk abgeschlossen, bemisst das Finanzamt die Steuer häufig am Wert des bebauten statt des unbebauten Grundstücks. Zwei getrennte Verträge zu unterschiedlichen Zeitpunkten können diesen Effekt vermeiden. Ob das im eigenen Fall infrage kommt, ist wiederum eine Frage für den Steuerberater, nicht für eine pauschale Faustregel.
Ein Beispiel: vermietetes Gebäude vor dem Abriss
Ein zuvor vermietetes Einfamilienhaus wird abgerissen, um es durch einen Neubau zu ersetzen, der ebenfalls vermietet werden soll. Abbruchkosten von 18.000 € und der Restbuchwert lassen sich meist im Jahr des Abrisses als Werbungskosten ansetzen, da die Vermietungsabsicht durchgängig fortbesteht. Wäre das Grundstück dagegen zum Zweck des Neubaus gekauft worden, flössen Restwert und Abrisskosten in die Herstellungskosten des Neubaus ein.
Gewerblich genutzte Gebäude: eine eigene Versicherungslogik
Bei einem gewerblich genutzten Gebäude greift statt der privaten Wohngebäudeversicherung meist eine eigene Gewerbeversicherung mit anderen Bedingungen und oft anderen Deckungsgrenzen für Abbruch- und Aufräumkosten. Auch hier gilt im Kern dieselbe Grundregel: Ein Abriss infolge eines versicherten Schadens ist eher mitversichert als ein geplanter, schadensunabhängiger Rückbau.
Weil Gewerbeversicherungen deutlich individueller ausgestaltet sind als Standard-Wohngebäudepolicen, lohnt sich hier ein direkter Blick in den eigenen Vertrag noch mehr als im privaten Bereich, am besten zusammen mit dem zuständigen Versicherungsmakler.
Auch bei gemischt genutzten Gebäuden, etwa einem Wohnhaus mit einem vermieteten Ladengeschäft im Erdgeschoss, sollte vorab geklärt werden, welcher Versicherungsvertrag für welchen Gebäudeteil greift. Eine unklare Zuordnung fällt sonst erst im tatsächlichen Schadensfall unangenehm auf.
Bauherrenhaftpflicht: eine eigene Versicherung neben der Wohngebäudeversicherung
Die Wohngebäudeversicherung schützt das Gebäude selbst, nicht aber Schäden, die während der Bauarbeiten an Dritten entstehen. Genau dafür gibt es die Bauherrenhaftpflichtversicherung: Sie greift etwa, wenn beim Abriss ein Nachbargebäude, ein parkendes Fahrzeug oder eine vorbeigehende Person zu Schaden kommt. Bei kleineren Bausummen ist dieses Risiko oft schon über die private Haftpflichtversicherung mitversichert, ab einer Bausumme von rund 100.000 Euro empfehlen Versicherer meist eine eigene Bauherrenhaftpflicht.
Beide Versicherungen ergänzen sich: Die Wohngebäudeversicherung deckt im Schadensfall Folgekosten am eigenen Gebäude, die Bauherrenhaftpflicht Ansprüche Dritter während der Bauzeit. Wer ein Abbruchunternehmen beauftragt, sollte vorab klären, ob dessen eigene Betriebshaftpflicht und die eigene Bauherrenhaftpflicht sich sinnvoll ergänzen, statt sich blind auf nur eine der beiden Policen zu verlassen.
Praktischer Rat vor der Beauftragung
Beide Fragen klären sich am zuverlässigsten, bevor der Abriss beauftragt wird, nicht danach. Ein kurzes Gespräch mit dem Versicherer zeigt, ob der eigene Fall überhaupt unter die Wohngebäudeversicherung fällt. Ein Steuerberater ordnet ein, welche Kosten sich im konkreten Fall absetzen lassen und in welchem Jahr das steuerlich wirkt. Wie sich die reinen Abrisskosten zusammensetzen, steht auf der Kostenseite.